Definizione REIT industriali
I REIT industriali sono un fondo di investimento immobiliare che possiede o gestisce proprietà immobiliari come produzione, immagazzinamento, produzione, distribuzione o qualsiasi altra proprietà industriale e guadagna affittandole o affittandole alle imprese.
Come funziona?
I REIT industriali acquistano spazi o costruiscono spazi che possono essere affittati o affittati ad aziende per scopi industriali, in particolare industriali. Tali REIT formano un pool di fondi che aiuta la loro attività a fini di investimento. I REIT raccolgono finanziamenti tramite contributi di investitori al dettaglio o imprese. Questi fondi vengono quindi utilizzati per acquistare edifici, poli industriali (in parte o integralmente), spazi industriali, fabbriche, centri di produzione, ecc. O gestire, usati o affittati, tali proprietà industriali in modo che possano essere ulteriormente affittati per raccogliere denaro.
Lavorano su un modello di business che richiede il pagamento di dividendi più elevati agli investitori. Questi REIT sono esenti dall'imposta sul reddito federale a condizione che diano il 90% del loro reddito imponibile in dividendi agli azionisti. Gli investitori hanno anche incentivi per l'apprezzamento del capitale a causa dell'aumento dei tassi di proprietà immobiliare.
I REIT industriali, come altri REIT, emettono azioni per il finanziamento azionario insieme al finanziamento del debito a livello aziendale. Pertanto, a differenza dei tradizionali fondi comuni di investimento immobiliare, questi fondi commerciano anche nei mercati dei cambi pubblici.
La prospettiva degli investitori
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- È importante notare che i REIT, compresi quelli industriali, effettuano investimenti a lungo termine in proprietà. Pertanto, qualsiasi decisione o piano di investire denaro in tali fondi dovrebbe incorporare la visione a lungo termine degli investimenti.
- Le decisioni di investimento in questi REIT dovrebbero essere basate sulla valutazione delle operazioni dell'azienda. Il rendimento dei dividendi è uno dei migliori strumenti di misurazione e lo stesso può essere calcolato dividendo i dividendi per il flusso di cassa delle operazioni. Un rapporto più alto indica rendimenti migliori.
- Cerca sempre i REIT che storicamente si sono comportati bene. Un REIT con buone prestazioni è sicuro di avere un team forte che di solito presenta opportunità per buone prestazioni in futuro.
- Prima di effettuare investimenti, valutare la comprensione delle dinamiche di mercato, dell'ambiente macroeconomico in cui operano i REIT e del profilo di rischio-rendimento dell'investimento.
Esempi di REIT industriali
Nel mercato degli Stati Uniti, i REIT industriali rappresentano circa il 10% dei fondi comuni di investimento immobiliare. Alcuni dei REIT popolari nel settore industriale sono:
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- Liberty (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (FREDDO)
- Parchi aziendali PS (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG industriale (STAG)
- Industria innovativa (IIPR)
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Alcuni dei REIT industriali che pagano dividendi più elevati sono:
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- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Fiducia delle proprietà logistiche industriali
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Questi REIT hanno rendimenti da dividendi superiori al 7% ciascuno.
REIT diversi hanno specifiche diverse per la gestione della proprietà. Alcuni di questi REIT possiedono / gestiscono impianti di produzione mentre altri possiedono / gestiscono magazzini o centri di distribuzione.
Esaminiamo rapidamente alcuni dei noti REIT industriali:
Prologis rientra nella sottocategoria logistica di questi REIT. È uno dei REIT più grandi e più quotati (in base all'affidabilità creditizia) e gestisce magazzini e centri di distribuzione. Ha una capitalizzazione di mercato di quasi $ 50 miliardi e un dividend yield del 2,9%.
Un altro attore importante nello spazio industriale è lo Stag industrial REIT, che dispone di spazi logistici e di produzione. Opera principalmente negli Stati Uniti ed è un operatore più piccolo. Ha dato un rendimento da dividendo del 4,9% mantenendo una capitalizzazione di mercato di $ 3,5 miliardi.
Duke Realty Corporation , con sede negli Stati Uniti, è un REIT diverso che si concentra sui centri di distribuzione e sugli studi medici. La sua capitalizzazione di mercato si attesta a $ 10,9 miliardi e il rendimento da dividendi al 2,8%.
Vantaggi
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- La flessibilità nella gestione degli spazi industriali e nella loro modifica secondo le esigenze specifiche di aziende o clienti è un vantaggio. Pertanto, l'adattabilità diventa una considerazione importante nella REIT industriale.
- In una nota simile, devono concentrarsi meno sulle riparazioni e sull'estetica dell'edificio e delle proprietà. Altri REIT affrontano questo problema a causa del valore estetico della proprietà.
- Gli investimenti in questi REIT possono essere vantaggiosi in quanto vi è stata una carenza di spazi logistici mentre sempre più attività di produzione sono in arrivo.
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Svantaggi
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- I fattori di crescita dipendono fortemente dalle condizioni economiche. Il più delle volte, le condizioni macro in costante cambiamento causano volatilità in questi REIT. Uno di questi fattori macroeconomici è il tasso di interesse.
- Questi REIT hanno natura a breve termine del leasing. Ciò significa che affittano per un periodo più breve rispetto ad altre proprietà immobiliari e, pertanto, influisce sulle opportunità di crescita associate ai REIT.
- Sono difficili da configurare e quindi aprono la strada al concetto di barriere all'ingresso. Un enorme investimento in REIT, in particolare industriale, fa sì che pochissimi giocatori partecipino o sostengano la concorrenza.
- I REIT industriali possono essere soggetti a rischi di eccesso di offerta. Durante la prosperità economica, il progresso industriale è un dato di fatto e questo tende a incidere negativamente sul profilo domanda-offerta.
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Conclusione
I REIT industriali hanno ottenuto risultati superiori alle aspettative nell'ultimo decennio. Questa performance è dovuta principalmente all'ondata di e-commerce e alla crescente domanda di spazi industriali compatibili con la tecnologia. I giganti dell'e-commerce come Amazon, Walmart e Home Depot sono i maggiori investitori negli spazi industriali.
Fino alla fine dell'anno fiscale 2019, i REIT hanno registrato forti spread di leasing e hanno spinto la crescita degli affitti in modo abbastanza impressionante. Anche i livelli di occupazione sono aumentati a un livello record nonostante l'elevata crescita degli affitti. I due fattori più importanti per questa crescita dei REIT sono stati l'andamento delle scorte industriali e il profilo domanda-offerta degli spazi industriali.
Va notato che questi REIT corrono rischi legati al finanziamento poiché dipendono fortemente dal denaro preso in prestito da società o investitori. L'aumento dei tassi di interesse può causare danni a tali REIT e deteriorarne i margini.
