Cos'è un leasing lordo modificato?
Leasing lordo modificato è un contratto di locazione in cui il locatario non solo paga l'affitto di base all'inizio del contratto di locazione, ma paga anche la quota proporzionale di tasse sulla proprietà, premi assicurativi e spese di manutenzione durante il contratto di locazione. Un contratto di locazione modificato viene utilizzato principalmente nel caso di proprietà commerciali in cui è presente più di un inquilino che condivide la proprietà.
Esempio di locazione lorda modificata
Parliamo di un esempio di locazione lorda modificata.
Supponiamo che XYZ Mall stia affittando gli spazi degli immobili commerciali. ABC Inc. ha espresso il proprio interesse a prendere un negozio commerciale nel centro commerciale in base al contratto di locazione lordo modificato. Ora, in base al contratto di locazione lordo modificato, ABC Inc. (il locatario) pagherà ogni anno $ 100.000 all'anno come canone di base a XYZ Mall. Oltre ai canoni di locazione di base, ABC Inc. pagherà anche le spese di esercizio (quali riparazione e manutenzione, assicurazioni, utenze, ecc.) Attribuibili all'area comune proporzionate al suo livello di occupazione per gli anni successivi.
Come funziona il leasing lordo modificato?
Parliamo di come funziona il leasing lordo modificato.
Nel caso di una locazione lorda modificata, per dare in locazione la proprietà, il proprietario della proprietà stipula un contratto con il locatario in cui il locatario effettua il pagamento del canone di locazione di base per l'anno iniziale. Negli anni successivi il locatario continua ad effettuare il pagamento dei canoni di locazione base. E, insieme a ciò, il locatario effettua anche il pagamento delle spese operative attribuibili alle aree comuni di condivisione in proporzione al livello di occupazione. Opex include riparazioni, manutenzione, utenze e tasse attribuibili all'area di condivisione comune dell'immobile locato.
Vantaggi per l'inquilino (locatario)
Di seguito sono riportati i vantaggi di un contratto di locazione modificato per l'inquilino.
- L'inquilino può optare per un contratto di locazione modificato come nel caso del contratto di locazione modificato, dovrà sostenere solo le spese operative proporzionate. Supponiamo che ABC Inc. abbia preso in locazione un negozio in un centro commerciale con il livello del 20% di occupazione totale dell'intera proprietà.
- Ora, se nell'anno successivo le spese operative aumenteranno di US $ 50.000 rispetto alle spese sostenute nell'anno base, anche allora l'inquilino sosterrà l'aumento proporzionale, ovvero US $ 10.000 (US $ 50.000 x 20% ) e non l'intero importo di 50.000 USD.
- Inoltre, l'inquilino favorirà il contratto di locazione modificato poiché la struttura del contratto di locazione modificato garantisce che il proprietario o il locatore condivideranno l'obbligo di mantenere la proprietà in buone condizioni e saranno coinvolti nelle attività di riparazione e manutenzione della proprietà.
Limitazioni al Locatario (Locatario)
Di seguito sono riportate le limitazioni di un contratto di locazione modificato per l'inquilino.
- Se il proprietario non è riuscito a mantenere l'area comune secondo gli standard di base, potrebbe esserci la possibilità che una tale cattiva manutenzione possa influire sull'attività del locatario.
- Inoltre, l'escalation delle spese variabili può influire sul budget del locatario. Ad esempio, se il consumo di elettricità aumenta con l'aumento del livello di occupazione della proprietà, in tal caso, il locatario potrebbe ricevere un sovrapprezzo e pagherà il prezzo aumentato.
- Una possibile soluzione per evitare un tale problema sarà l'aggiunta di una clausola di gross-up nel contratto, che definisce e fissa il limite massimo per il locatario in caso di aumento del prezzo delle spese variabili.
Vantaggi per il proprietario (locatore)
Dal punto di vista del locatore, il contratto di locazione modificato offre un senso di controllo sulla proprietà poiché può tenere sotto controllo l'inquilino per assicurarsi che gestisca e mantenga la proprietà in modo ragionevole.
Limitazioni al proprietario (locatore)
La potenziale limitazione del contratto di locazione modificato al locatore sarà la sottostima dei canoni di locazione e dell'importo dovuto alle spese operative. La sottostima delle spese può causare perdite operative per il locatore. Questo è il motivo per cui la maggior parte dei proprietari preferisce un contratto di locazione netta tripla in quanto pone il locatario responsabile del pagamento dei canoni di locazione e di tutte le spese operative.
Conclusione
Un leasing lordo modificato è un contratto di leasing commerciale in cui il locatario paga il canone di leasing di base e condivide le spese operative proporzionalmente con il locatore. Questo tipo di contratto di locazione è un mix ibrido di locazione netta tripla e locazione lorda.
