Cos'è lo scambio del tipo?
Lo scambio simile, noto anche come scambio 1031, è una transazione o una combinazione di transazioni che previene l'attuale passività fiscale ai sensi delle leggi fiscali degli Stati Uniti sulla vendita di un'attività perché un'altra attività simile viene acquisita al posto dell'attività esistente .
Spiegazione
Uno scambio di tipo analogo è una transazione per differire l'imposta sulla plusvalenza derivante dalla transazione di vendita di un'attività quando può essere dimostrato che i proventi vengono utilizzati per acquisire un'altra attività al posto della prima attività menzionata. Si chiama scambio 1031 perché la Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code esenta il venditore di un bene quando i proventi della vendita vengono reinvestiti in attività di valore uguale o superiore. Uno scambio non sarà considerato uno scambio simile se il bene acquistato è di proprietà personale del venditore. In tutti gli altri casi, ciò si applicherebbe.
Caratteristiche
- La proprietà o il bene sostituito deve essere di natura e carattere simili per essere qualificato come scambio di natura simile.
- Un'altra caratteristica importante è che una proprietà o una risorsa può essere una risorsa dello stesso tipo per più di una proprietà. L'Internal Revenue Service afferma che 3 proprietà possono essere designate purché possano essere identificate attentamente.
- Le regole di tempistica si applicano rigorosamente agli scambi differiti, vale a dire, entro 180 giorni dal trasferimento della proprietà ceduta, il contribuente deve ricevere la proprietà sostitutiva.
Tipi di scambio analogo
In generale ci sono 4 tipi di scambi simili. Vale a dire, scambio simultaneo, scambio ritardato, scambio inverso e scambio continuo o di miglioramento.
# 1 - simultaneo
In tali casi, la proprietà in vendita e la proprietà in acquisto vengono scambiate lo stesso giorno. Ciò significa che la transazione viene chiusa lo stesso giorno. Inoltre, ci sono tre modi in cui può avvenire anche questo scambio simultaneo
- Swap commerciali tra due parti
- Scambio a tre
- Scambio simultaneo che coinvolge un intermediario.
# 2 - Ritardato
È il tipo di scambio più comune e preferito. In questa tipologia, il proprietario del bene lo vende e poi acquisisce l'immobile sostitutivo entro il lasso di tempo (45 giorni per l'identificazione dell'immobile da acquisire e 180 giorni per completare la vendita).
# 3 - Reverse
È anche noto come scambio a termine in cui la proprietà che deve essere acquisita in sostituzione viene acquisita in anticipo, ovvero la proprietà viene acquistata prima e scambiata successivamente.
# 4 - Scambio di costruzione o miglioramento
Le migliorie all'immobile possono essere apportate utilizzando le imposte differite in dollari per la valorizzazione dello stesso ponendo l'immobile nelle mani di un intermediario qualificato entro 180 giorni.
Come funziona?
Di solito, quando una proprietà viene acquistata o venduta, la plusvalenza realizzata nel processo è soggetta a imposta sulle plusvalenze e, a seconda del periodo di detenzione, viene addebitata l'imposta sulle plusvalenze a lungo termine o l'imposta sulle plusvalenze a breve termine. A volte, una proprietà viene venduta con l'intenzione di acquistare un'altra proprietà al suo posto, ovvero la vecchia proprietà viene appena sostituita. Al fine di coprire tali transazioni, la Sec 1031 dell'IRC esenta le transazioni a nome di Like-Kind Exchange.
Esempio
Consideriamo un esempio del signor A, che vuole vendere la sua proprietà commerciale per $ 500.000, che era stata originariamente acquistata per dire, $ 300.000. Questa transazione porterebbe a un profitto di $ 200.000, che sarebbe soggetto a tassazione. Ma, se il signor A fa uno scambio 1031, può differire questa tassa sostituendo la proprietà venduta con un'altra proprietà simile per natura e carattere (con un periodo di 45 giorni e 180 giorni come indicato nelle regole seguenti).
Regole di scambio dello stesso tipo
Ci sono 7 regole principali. Sono i seguenti:
- Le attività o le proprietà che vengono acquistate e vendute, ovvero lo scambio deve essere della stessa natura, ovvero identiche per natura e carattere.
- È applicabile solo quando è coinvolto un investimento o una proprietà aziendale.
- La proprietà acquisita dai proventi deve essere dello stesso valore o superiore.
- Qualsiasi avvio derivante dallo scambio sarà soggetto all'imposta sulle plusvalenze.
- Il contribuente deve essere lo stesso, ovvero l'acquirente della proprietà sostitutiva e il venditore della proprietà ceduta devono essere lo stesso.
- L'immobile deve essere identificato entro 45 giorni.
- L'immobile deve essere acquistato con 180 giorni.
Scambio dello stesso tipo contro zona delle opportunità
| Punto di differenza | Scambio simile | Zona di opportunità | ||
| Proprietà | La proprietà deve essere di natura e / o carattere simile. | La proprietà non deve essere dello stesso tipo. | ||
| Identificazione della proprietà simile | Entro 45 giorni | Nessun periodo di tempo simile | ||
| Investimento | L'intero ricavato della vendita deve essere investito. | Solo il guadagno sulla vendita deve essere reinvestito. | ||
| Acquisto di: proprietà personali, azioni, interessi di società, ecc. | Non autorizzato | Permesso |
Vantaggi
- Lo scopo stesso dell'introduzione di questo tipo di scambio è quello di evitare di pagare l'imposta sulle plusvalenze, e i proventi di una vendita non vengono toccati prima di essere reinvestiti, consentendo la redditività dell'imposta sul reddito differita.
- Il vantaggio fondamentale sarebbe quello della leva. Con il ricavato della vendita si può acquistare un investimento immobiliare di maggior pregio.
Svantaggi
- Il principale svantaggio è il periodo di durata di 45 giorni e 180 giorni, che è rigoroso. La mancata assunzione della proprietà comporterà una transazione fallita. Identificazione del bene sostituito, che è simile e ha un valore uguale o maggiore del bene reintegrato.
Conclusione
Detto questo, la linea di fondo è che quando si vuole vendere un bene per comprarne un altro al suo posto, si dovrebbero guardare le regole menzionate nello scambio 1031. Se le regole sono in linea con i fatti del singolo caso, potrebbe derivarne un vantaggio fiscale. Naturalmente, ci sono molti pro e contro, e una decisione deve essere presa tenendo presente tutti i fattori menzionati.
