Significato di preclusione
La preclusione è definita come le misure adottate dal prestatore quando il mutuatario è inadempiente al rimborso del prestito. In questo il creditore prende il controllo legale della proprietà ipotecata e vende il bene (proprietà) al fine di recuperare l'importo del prestito.
Tipi di preclusione
# 1 - Giudiziario
Questa è la solita preclusione che si verifica quando un prestatore informa il mutuatario dei mancati pagamenti e, inoltre, quando il mutuatario non riesce a riprendersi dall'essere il default, il prestatore fa causa al mutuatario e viene archiviato nell'ufficio del registro del paese. Il caso viene dichiarato pubblico e, dopo il processo, la proprietà viene messa all'asta.
# 2 - Non giudiziario
Qui il creditore ha piena autorità per vendere la proprietà quando il mutuatario è inadempiente. Anche qui il caso verrà registrato nell'ufficio del registro del paese e il mutuatario avrà il tempo di supplire all'inadempienza che il creditore ha il diritto di andare immediatamente all'asta o alla vendita della proprietà e qui la differenza è che ci sarà non essere un processo esteso o un procedimento giudiziario.
Processo di preclusione
Il processo varia da stato a stato ma nel complesso hanno 5 caratteristiche simili:
# 1 - Inadempienza del pagamento da parte del mutuatario
Quando il mutuatario perde almeno un pagamento del prestito, viene inserito nei criteri di default. L'istituto di credito invierà un avviso di mancato pagamento indicando di aver mancato il pagamento e offrirà anche un periodo di grazia di 15 giorni per effettuare il pagamento. Dopo 15 giorni al mutuatario verranno addebitati i ritardi di pagamento e altre sanzioni. Se il mutuatario perde due o tre pagamenti, gli verrà inviato un avviso di richiesta che è più grave di un avviso di mancato pagamento.
# 2 - Avviso di inadempienza (NOD)
Quando il mutuatario perde il pagamento per un periodo compreso tra tre e sei mesi, il prestatore invierà un avviso di inadempienza all'ufficio del registro nazionale. Una copia di questo viene inviata anche al mutuatario che ha ulteriori 90 giorni per pagare la bolletta recente e ripristinare il prestito. Questo periodo è chiamato periodo di reintegrazione.
# 3 - Avviso di vendita di beni
Se il mutuatario non è ancora in grado di effettuare il pagamento entro 90 giorni, il creditore inizia con il processo di preclusione. L'istituto di credito invierà di nuovo avviso all'ufficio del registro del paese con una copia dello stesso al mutuatario e pubblicherà anche un avviso legale sul giornale per tre settimane consecutive prima che la casa venga effettivamente messa all'asta. Il mutuatario ha ancora cinque giorni prima dell'asta per compensare i mancati pagamenti.
# 4 - Asta pubblica
Il prestatore stimerà un'offerta di apertura per la proprietà prima che venga messa all'asta. Il prezzo è stimato sulla base del saldo del prestito in corso e di qualsiasi tipo di privilegio o imposta non pagata. La proprietà viene venduta al miglior offerente. L'atto di trust viene trasferito al nuovo proprietario della proprietà e il mutuatario ha ora 3 giorni per liberare la proprietà.
# 5 - Proprietà di proprietà immobiliare
Se l'immobile non viene venduto all'asta diventa proprietà della banca o proprietà immobiliare. Quando ciò avviene il prestatore è il proprietario dell'immobile e cercherà di ottenere la vendita dell'immobile tramite un broker o un agente. Per rendere l'affare più allettante, il prestatore può rimuovere una parte dei caricatori di pegno e altri oneri dando così una qualche forma di sconto alla parte interessata per l'acquisto della proprietà considerata.
Asta di preclusione
In un'asta, il prestatore generalmente fissa un'offerta prima dell'asta sulla base del prezzo stimato tenendo conto del saldo del prestito in sospeso e di qualsiasi tipo di privilegio o tassa non pagata. Questa notifica viene data anche sui giornali locali e sui siti web affinché gli acquirenti interessati si presentino all'asta.
Il giorno dell'asta, in base all'offerta prestabilita, i banditori possono fare offerte per prezzi superiori. Lo scopo dell'asta è ottenere il prezzo più alto possibile della proprietà. Viene presa in considerazione la persona con l'offerta più alta o l'importo sufficiente al prestatore per coprire il prestito e la proprietà viene consegnata alla persona.
Il mutuatario ha tre giorni di tempo per liberare la proprietà e consegnarla al nuovo proprietario. D'altra parte, se il prestatore non ottiene buone offerte nell'asta, il prestatore prenderà in consegna la proprietà e proverà a venderla in futuro tramite broker o agenti.
Come evitarlo?
- Un passo più importante per evitare la preclusione è evitare il mancato pagamento dei prestiti e diventare un default.
- Si dovrebbe prendere un po 'di tempo dal prestatore in caso di gravi emergenze prima di trovarsi nei guai di un'azione legale. Questa si chiama tolleranza.
- Se si può essere d'accordo sul fatto che dopo un inadempimento non si ripeterà mai lo stesso, il prestatore potrebbe concedere al mutuatario una pausa e rinunciare all'obbligo che si chiama cancellazione del debito.
- Quando il creditore distribuisce l'importo del mancato pagamento per una durata più lunga, dà una sorta di facilità al mutuatario.
- Quando il mutuante accetta di modificare i termini del prestito o di estendere il periodo di ammortamento, ciò può dare una certa flessibilità al mutuatario.
Conseguenze della preclusione
- Si deve lasciare andare la propria casa e qualsiasi tipo di equità che è stata proposta.
- Provoca stress e ansia perché si diventa senzatetto senza sapere dove andare dopo.
- Fa molti danni al punteggio di credito e ottenere un secondo prestito in futuro diventa molto difficile.
- Si può essere debitori di una mancanza di equilibrio anche dopo la vendita di preclusione.
- Si possono perdere opportunità di leasing o assistenza che potrebbero essere ulteriormente disponibili.
- Secondo la procedura di mutuo Fannie Mae, si perderà la possibilità di acquistare un'altra casa per altri sette anni.
Impatto
- È sul rating del credito che viene colpito drasticamente.
- Le case sono disponibili a un prezzo inferiore rispetto al prezzo di mercato effettivo.
- Crea un'opportunità per i nuovi acquirenti di case di acquistare case a prezzi ridotti.
- Anche dopo il pignoramento, il mutuatario potrebbe dover compensare il deficit del prestito.
- Problemi nell'occupazione in determinati campi in cui viene verificata la solvibilità del candidato.
Vantaggi
- Quando il mercato immobiliare scende, molti proprietari troveranno la loro casa non degna di un mutuo. In questi scenari, potrebbe essere utile per i proprietari ridurre il loro carico e ricominciare da capo.
- È vantaggioso per i nuovi acquirenti di case che troveranno proprietà a tariffe più economiche.
- È anche un modo per risparmiare denaro. Quando il mutuatario si rende conto che non c'è modo di impedire che si verifichi il pignoramento, si può smettere di provare e risparmiare i soldi che sarebbero stati altrimenti utilizzati per effettuare i pagamenti mensili e ricominciare da capo quando il pignoramento finisce.
Svantaggi
- Il rating del credito viene colpito più duramente e diminuisce drasticamente.
- Si perde la propria casa e in questi tempi di crisi trovare una nuova casa è molto difficile.
- Colpisce anche l'occupazione in cui in una sorta di background di credito lavorativo degli individui viene controllato.
- Ottenere un nuovo prestito o mutuo diventa molto difficile.
- Quando la preclusione avviene aumenta il carico fiscale del mutuatario che diventa agli occhi dell'IRS il debito perdonato è considerato un reddito.
