Cos'è la vendita allo scoperto nel settore immobiliare?
La vendita allo scoperto nel settore immobiliare è la vendita di una proprietà, che è stata detenuta come ipoteca, a un importo inferiore al valore effettivo della proprietà per ripagare i debiti dovuti dal mutuatario. L'immobile viene venduto a terzi e il ricavato della vendita dell'immobile viene devoluto al mutuante. In tale scenario, il debito non è completamente saldato e il creditore può scegliere di rinunciare all'importo rimanente o può optare per un giudizio di carenza nei confronti del mutuatario che gli richiede di pagare al prestatore una parte o tutta la differenza tra il prezzo di vendita dell'immobile e il valore originario dell'immobile che era stato ipotecato.
Una sentenza per carenza è un'ingiunzione del tribunale contro un debitore o mutuatario inadempiente su un mutuo o un prestito garantito che indica che la vendita della proprietà ipotecata non ha coperto l'intero importo per rimborsare l'ipoteca.
Esempio di vendita allo scoperto nel settore immobiliare
Parliamo di un esempio della vendita allo scoperto nel settore immobiliare per una migliore comprensione.
John ha acquistato una villa in un nuovo progetto che era alla periferia della città e ha preso un mutuo per pagare la proprietà. John possedeva la villa su cui ha ottenuto un mutuo di $ 1.500.000 ea causa della perdita del lavoro la sta attualmente vendendo per $ 1.000.000. L'importo residuo del mutuo è di $ 1.250.000. John ha già ritardato i pagamenti del mutuo e teme che la sua proprietà venga sequestrata o pignorata. Decide di vendere la proprietà e trova un cliente per la sua villa, Joe, che è disposto ad acquistare la proprietà a $ 1.000.000.
La differenza tra l'importo residuo e il prezzo di vendita viene calcolata come di seguito:
= Importo eccezionale del mutuo - Prezzo di vendita della proprietà
= $ 1.250.000 - $ 1.000.000
= $ 250.000
In questa transazione, l'importo che John pagherà al suo prestatore (la banca) per il mutuo sarà di $ 1.000.000 e la differenza rimanente di $ 250.000 è la carenza.
Le banche di solito rinunciano all'importo rimanente considerando le condizioni finanziarie del mutuatario, anche se ciò potrebbe comportare il punteggio di credito di qualcuno come John.
Negli Stati Uniti, se il mutuatario viene esonerato completamente dal rimborso del mutuo dopo una sentenza di carenza, il debito che è stato condonato o revocato è considerato reddito dall'Internal Revenue Service (IRS) che è tassabile in base al reddito lastra fiscale.
Svantaggi della vendita allo scoperto nel settore immobiliare
I seguenti sono gli svantaggi di una vendita allo scoperto nel settore immobiliare.
- Il valore della proprietà è minato e deve essere venduto ad un valore inferiore.
- L'acquirente della proprietà potrebbe non sempre fare un buon affare con la proprietà anche se la proprietà è stata acquistata a un prezzo molto più economico.
- Il punteggio di credito del mutuatario sarà influenzato negativamente anche se l'ipoteca viene revocata.
- Poiché il punteggio di credito sarà influenzato, nessun'altra banca sarà disposta a fornire un prestito nel prossimo futuro a meno che il punteggio di credito del mutuatario non venga riportato in buono stato.
- Una vendita allo scoperto nel settore immobiliare si riferisce a una proprietà che una volta è stata venduta a un tasso più elevato in un mercato in crescita e poiché il mercato è caduto, non recupererà nemmeno l'investimento iniziale che è stato fatto per acquistare la proprietà.
- Le banche a volte tendono a concedere mutui aggiuntivi ai mutuatari oltre il loro limite in un mercato in crescita e quando il mercato scende né il mutuatario né il prestatore ricavano denaro dalla transazione.
- Influisce negativamente sulle proprietà circostanti, poiché il valore di una proprietà in una località può decidere il valore di altre proprietà intorno.
Punti importanti sulla vendita allo scoperto nel settore immobiliare
- Un mutuatario in difficoltà finanziarie di un mutuo ha due opzioni per chiudere l'ipoteca: (a) vendita allo scoperto e (b) preclusione.
- Una vendita allo scoperto viene avviata dal mutuatario in cui decide di vendere la proprietà ipotecata a un tasso inferiore all'importo del mutuo in essere.
- Un pignoramento viene avviato dal prestatore in cui la banca sequestra la proprietà dopo che il mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti per il mutuo per un lungo periodo di tempo. Questa è di solito l'ultima risorsa per le banche quando sono convinte che il mutuatario non sia in condizione di effettuare alcun pagamento per il mutuo.
- Una vendita allo scoperto nel settore immobiliare ha un impatto negativo sul punteggio di credito del mutuatario, tuttavia è inferiore a quella di un mutuatario la cui proprietà è stata sequestrata e l'ipoteca è stata preclusa.
- Nel caso in cui il mutuo abbia un co-richiedente, il creditore può ritenere il co-richiedente responsabile dell'inadempienza nel pagamento e potrebbe non consentire una vendita allo scoperto.
Conclusione
- Una vendita allo scoperto di immobili si riferisce alla vendita di un immobile ipotecato a un prezzo inferiore al valore effettivo ipotecato. In altre parole, il valore della proprietà non è aumentato come previsto e il mutuatario non ha effettuato i pagamenti per il mutuo agli intervalli prestabiliti.
- L'importo rimanente dopo una vendita allo scoperto viene solitamente rinunciato considerando le condizioni finanziarie del mutuatario e in alcuni casi mentre in alcuni casi il prestatore può ottenere un giudizio di carenza sul prestatore che richiede al mutuatario di effettuare il pagamento per la differenza in il prezzo di vendita e l'importo residuo del mutuo.
- La causa del disagio finanziario dovrebbe essere nuova, che può essere il deterioramento della salute, la perdita del lavoro, il divorzio, ecc.
- Se il creditore presume di poter guadagnare di più pignorando il mutuo, può scegliere di non consentire l'opzione di vendita allo scoperto.
- Nel caso in cui il mutuo abbia un co-richiedente, il creditore può ritenere il co-richiedente responsabile dell'inadempienza nel pagamento e potrebbe non consentire una vendita allo scoperto.
- La rinuncia all'importo dell'importo rimanente dopo una vendita allo scoperto è considerata un reddito e può essere tassabile a seconda del paese.
