Finanziamento del venditore (definizione, esempio) - Vantaggi e svantaggi

Definizione di finanziamento del venditore

Il finanziamento del venditore è un accordo tra acquirente e venditore dell'immobile, in cui invece di un istituto finanziario, il venditore gestisce il processo di mutuo e fornisce un prestito; l'acquirente effettua un pagamento iniziale dell'importo principale del prezzo della proprietà e successivamente l'importo rimanente avviene tramite pagamenti mensili con una certa percentuale di interessi addebitati sul prestito.

Tipi di finanziamento del venditore

Di seguito sono riportati i tipi di finanziamento del venditore-

1. Mutuo all-inclusive : - In questo proprietario vende la casa all'acquirente per un atto fiduciario all-inclusive e reca una cambiale per l'intero saldo del prezzo della casa in conformità con meno acconto se presente.
2. Affitto a riscatto : - L'acquirente ha la possibilità ma non l'obbligo di acquistare la proprietà dal venditore, ma l'acquirente ha il diritto di possedere la casa con l'acconto pagando anche il regolare canone mensile. Alla scadenza del termine stabilito di un contratto, l'acquirente ha la possibilità di pagare al venditore l'importo residuo del contratto. In tali contratti, i venditori spesso addebitano una discreta quantità di acconto non rimborsabile nel caso in cui l'acquirente decida di non acquistare. In altri casi, l'acquirente ottiene la protezione con un record del contratto di locazione in base al quale il venditore non può vendere la proprietà a nessun altro.
3. Second Lien / Junior Mortgage : - Molte volte il venditore si sente a rischio nel stipulare un contratto di finanziamento del venditore con un acquirente, quindi l'acquirente ha la possibilità di contrarre una seconda ipoteca, ovvero la maggior parte del finanziamento viene effettuata da una banca e il finanziamento del venditore sì residuo. In questo tipo di contratto l'acquirente effettua due pagamenti, ogni mese, cioè il primo alla banca e il secondo al venditore. Questo tipo di contratto riduce il rischio che un acquirente ottenga un default.
4. Wrap-around : - Il mutuo wrap-around è una buona opportunità per il venditore di guadagnare un tasso di rendimento migliore. Se il venditore ha un mutuo che non è stato completamente estinto, il venditore vende proprietà con l'opzione di finanziamento del venditore in cui può addebitare un tasso più alto sul prezzo della proprietà meno l'acconto e mantenere il pagamento continuo al suo mutuo da una banca come oltre a guadagnare un tasso di rendimento aggiuntivo. Ad esempio, il signor X ha acquistato una casa con un mutuo di $ 200.000 a un tasso del 4,5%. Il valore attuale della casa è di $ 250.000. Quindi, stipula un contratto di finanziamento del venditore con un nuovo acquirente ritirando il pagamento di $ 50.000 e rimanendo $ 200.000 con un tasso di interesse del 7,5%. Tali contratti vengono eseguiti principalmente tramite società di deposito a garanzia, che garantiscono che il processo di pagamento rimanga chiaro.
5. Contratto di terra : - In questo tipo di contratto, il titolo di proprietà non viene trasferito all'acquirente, ma ottiene un equo interesse in una proprietà. Solo dopo aver effettuato il pagamento finale del contratto firmato, l'acquirente ottiene il trasferimento legale della proprietà dal venditore.

Esempio di finanziamento del venditore

Il signor X sta vendendo la sua casa a $ 250.000. Il signor Y è un lavoratore autonomo e non è ancora in grado di ottenere un buon punteggio di credito a causa di irregolarità nel suo reddito. Il signor Y non può accettare il prestito con il metodo tradizionale. Il signor X esegue un controllo dei precedenti sul signor Y e riesce a sviluppare la fiducia nella sua professione in generale. Pertanto, il signor X e il signor Y concludono un accordo in cui il signor Y accetta di pagare un acconto di $ 50.000 e $ 200.000 rimanenti in EMI per un periodo di 20 anni con un interesse aggiuntivo del 6%.

Soluzione

Di seguito vengono forniti i dati per il calcolo del pagamento

Il calcolo dell'EMI è il seguente:

• = (($ 200.000 X 0,005) X (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / ((1 + 0,005) ²⁴⁰ - 1)
• EMI = 1432,86

Pagamento totale

• Pagamento totale = 343886,9

Nell'esempio sopra, l'acquirente e il venditore stipulano un contratto senza coinvolgere nessun altro istituto finanziario. Fattori importanti richiesti -

• Il venditore possiede la proprietà. (Debito zero / importo del debito molto basso che può essere saldato alla chiusura di questo accordo)
• Il venditore completa intenzionalmente tutti i documenti legali richiesti per il trasferimento all'acquirente.
• Il contratto tra acquirente e venditore in cui l'acquirente accetta di pagare secondo i termini del contratto di finanziamento del venditore.

Vantaggi del finanziamento del venditore

Vantaggi per l'acquirente

• Meno scartoffie : - Sebbene il venditore debba ancora mostrare completa fiducia nei tuoi confronti per stipulare tale accordo, meno scartoffie e procedure lo rendono facile.
• Negoziabile : - A differenza della banca o di qualsiasi altro istituto finanziario, l'acquirente può negoziare su termini, condizioni e tassi di interesse.
• Costo inferiore : - Senza prestatore istituzionale, non ci sono spese di elaborazione, spese amministrative o spese di origine.
• Chiusura più rapida : - Nessuna burocrazia, processi ripetitivi, ispezioni, ecc.

Vantaggi per il venditore

• Il venditore può vendere proprietà, nelle stesse condizioni senza costose riparazioni o modifiche necessarie ai prestatori convenzionali.
• Investimento familiare : - L'ipoteca garantita dalla proprietà che effettivamente possedete per il tempo è molto confortante di qualsiasi altro investimento non familiare.
• Reddito regolare : - Reddito continuo senza preoccuparsi di possedere e gestire una proprietà.
• In caso di inadempienza, il venditore può trattenere l'acconto più la proprietà della proprietà.
• Vantaggio fiscale : - La vendita rateale differisce la plusvalenza sulla proprietà, il che aiuta a risparmiare un alto livello di tasse.
• Rendimenti più elevati : - Il contratto di finanziamento del venditore fornisce rendimenti più elevati per un periodo rispetto a una plusvalenza a lungo termine una tantum.

Svantaggi del finanziamento del venditore

Svantaggi per l'acquirente

• Alto tasso di interesse : - In molti casi, il tasso di interesse nel finanziamento del venditore è più alto rispetto alle banche.
• Comprensione dei termini : - Clausole come "scadenza in vendita", che la banca può precludere l'affare se il venditore non ha ancora pagato il mutuo completo. L'acquirente deve leggere e comprendere tutti i termini e il loro significato legale nel contratto.
• In caso di inadempienza, dopo un po 'di tempo se un acquirente non è in grado di assicurarsi un finanziamento, può perdere tutti i soldi versati in acconto e pagamento mensile più casa.

Svantaggi per il venditore

• Analisi dei rischi : - Il venditore deve analizzare il rischio connesso al finanziamento del venditore e deve prendere alcune decisioni necessarie in merito al coinvolgimento.
• Fiducia sull'acquirente : - Le banche fanno un certo processo per qualificarsi per il prestito è per un motivo. Nel caso del venditore, il venditore finanziatore deve trovare un modo per credere nell'abilità e nell'affidabilità dell'acquirente.
• Default : - In caso di default, il processo di pignoramento deve essere elaborato da un venditore nel caso in cui l'acquirente non si trasferisca.
• Costo della riparazione : - Il venditore potrebbe dover effettuare riparazioni e modifiche alla proprietà in caso di inadempienza da parte dell'acquirente.

Conclusione

Il finanziamento del venditore è un'opzione migliore per le persone che hanno irregolarità nel reddito o per le persone con un punteggio di credito inferiore. Molti fattori vengono presi in considerazione come l'approccio per la negoziazione in tali tipi di contratti, la creazione di fiducia tra acquirente e venditore, la comprensione del requisito legale da soddisfare in tali contratti, invece di usarlo come strumento di finanziamento, questa opzione dovrebbe essere adatta solo se si adatta alla tua strategia di investimento per un periodo. È importante che tali contratti siano stati completati tramite avvocati con punti importanti da discutere come prezzo, tasso di interesse, interessi maturati, data di pagamento, data di scadenza e clausola di vendita.