Definizione di rifusione ipotecaria
La rifusione del mutuo avviene quando il mutuatario paga in anticipo una parte o l'intero importo del capitale in essere con conseguente riduzione del saldo del prestito, e pertanto l'istituto finanziario ricalcola i pagamenti mensili del mutuo ipotecario in base al periodo rimanente, all'importo del capitale in sospeso e al tasso di interesse.
- Quando il mutuatario ha una grande quantità di denaro, tale denaro può essere trasferito al mutuante sotto forma di mutuo in modo da ridurre il saldo dovuto del prestito e ridurre l'onere degli interessi e l'onere principale mensile di tale prestito .
- Pertanto, il mutuatario paga un anticipo per compensare l'importo del capitale in essere e il mutuante ricalcola l'importo dovuto con il periodo di scadenza rimanente e il tasso di interesse, che fornisce l'importo del mutuo rifuso.
- Inoltre, l'importo totale degli interessi pagabili dal mutuatario al prestatore dopo la rifusione del mutuo sarà ovviamente inferiore rispetto all'importo che il mutuatario avrebbe pagato senza farlo.
- Ciò è dovuto al valore temporale del fattore denaro presente nel calcolo degli interessi del capitale in essere.
Come funziona la rifusione dei mutui?
La rifusione del mutuo funziona secondo il principio fondamentale della finanza. Ci sono diversi fattori a causa dei quali l'interesse viene addebitato dal prestatore, che include il fattore tempo e un fattore di rischio. Il concetto di valore temporale del denaro funziona, prendendo in considerazione i diversi elementi come il tasso di interesse, il periodo di tempo e l'importo insoluto del prestito, ecc. Normalmente ci sono piani di ammortamento specifici per il rimborso del prestito, che include un uguale pagamento mensile o pagamento di capitale e interessi secondo il tasso predefinito.
Tuttavia, se il rimborso del capitale è superiore all'importo restante pagabile su una rata specifica, l'importo del saldo in essere deve essere ricalcolato utilizzando i concetti finanziari tenendo conto del valore attuale dell'importo del prestito a saldo scontato al tasso di interesse.
Calcoli di rifusione ipotecaria
Ogni mutuatario non consente la rifusione del prestito. Quindi la prima cosa da assicurare è che il mutuatario consente lo stesso come per il contratto stipulato. Devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
- Devono essere rispettati gli standard minimi di riduzione del capitale: laddove il mutuatario consente la rifusione, esistono norme specifiche relative al rimborso minimo del capitale, che deve essere soddisfatto come prima condizione.
- Le commissioni di rifusione devono essere pagate dal mutuatario secondo le norme degli istituti finanziari.
Di seguito è riportato l'esempio di calcolo per rifondere il mutuo.
| Particolari | Quantità |
| Bilancio principale corrente | $ 1.125.000,00 |
| Tasso d'interesse annuale | 5,00% |
| Pagamento mensile corrente di capitale e interessi | $ 100.000,00 |
| Parte di interesse rimasta | $ 29.671,58 |
| Riduzione forfettaria in linea di principio | $ 500.000,00 |
| Commissione di rifusione | $ 25.000,00 |
Il numero dei pagamenti rimanenti è 12. Calcolare i risparmi ipotecari rifusi.
Soluzione:
Il numero di pagamenti rimanenti è 12. Ora, calcoleremo prima il saldo del prestito rifuso.
- Saldo prestito rifuso = Saldo capitale corrente - Riduzione forfettaria del capitale
- = $ 1.125.000 - $ 500.000
- = $ 625.000
Calcolo dell'importo della rata residua:
- Rata = importo capitale / fattore di rendita al 5% per 12 mesi
- = $ 625.000 / 11,68122
- = $ 53.504,69
Tipi di mutui che possono essere riformulati
- Come accennato in precedenza, solo quei mutui in cui le condizioni specifiche consentono la rifusione possono essere rifusi. Tali mutui sono associati ad un prestito ammortizzato negativamente, che ha una struttura di pagamento tale da consentire il rimborso programmato di un importo inferiore agli interessi passivi del prestito.
- I mutui con ammortamento negativo sono anche definiti mutui a tasso variabile con opzione di pagamento o opzione ARM.
- Inoltre, nessun prestito garantito dal governo può essere rifuso e, quindi, i CD Jumbo, USDA, prestito VA, ecc. Non possono essere rifusi.
Differenza tra rifusione ipotecaria e rifinanziamento
- Se il mutuatario effettua un importo considerevole di rimborso forfettario del prestito e soddisfa le condizioni predefinite, tale rimborso può essere definito come rifusione del mutuo mentre, d'altra parte, il rifinanziamento del prestito avviene quando il mutuatario trasforma il prestito esistente in un nuovo prestito che termini differenti del prestito essendo condizioni favorevoli per il mutuatario. Esiste quindi una linea sottile che definisce la differenza tra rifusione ipotecaria e rifinanziamento.
- Secondo i termini del primo, il mutuatario effettua pagamenti forfettari anticipando il programma di rimborso stabilito e il prestatore ha riprogrammato l'importo del saldo del capitale in essere essendo l'importo inferiore in termini di pagamento annuale degli interessi, numero di anni di rimborso, e rimborso annuale di principio, mentre in seguito il trasferimento del prestito avviene laddove il nuovo prestatore ha trasferito il prestito dal vecchio prestatore e l'ulteriore rimborso deve essere effettuato al nuovo prestatore solo secondo i nuovi termini di il prestito.
Pro e contro di rifusione ipotecaria
Di seguito sono riportati alcuni dei pro e dei contro della rifusione dei mutui.
Progressi di rifusione ipotecaria
- L'interesse complessivo pagato sui prestiti è molto inferiore rispetto all'importo degli interessi pagabili se la rifusione del mutuo non viene effettuata. Quindi, riduce l'onere del pagamento mensile
- Il tasso di interesse medio dovuto dal mutuatario è in linea con il tasso di interesse dovuto.
- Riqualificarsi per un nuovo prestito diventa un lavoro noioso, e quindi il processo di rifusione del mutuo rimuove i lavori amministrativi per ottenere un nuovo prestito.
Mutuo Rifusione Cons
- Il processo di rifusione del mutuo non riduce la durata del prestito; quindi, a differenza del rifinanziamento, non riduce il periodo di prestito.
- Anche se i pagamenti degli interessi vengono ridotti a causa della rifusione, lo svantaggio è che fa sì che più soldi ottengano tipi nel mutuo, e quindi ci sono possibilità di crisi di liquidità.
- La rifusione comporta oneri come commissioni, oneri amministrativi, ecc. E quindi aumenta l'onere delle commissioni di finanziamento.
Conclusione
La discussione di cui sopra ha mostrato chiaramente che una rifusione ipotecaria è diversa dal rifinanziamento per i motivi sopra menzionati. Inoltre, la rifusione del mutuo ha fornito un modo semplice per i mutuatari al fine di ridurre l'onere degli interessi per un periodo di tempo mantenendo lo stesso periodo di scadenza e di abbassare il rimborso del capitale ogni mese dopo aver fornito un importo forfettario del pagamento del capitale in anticipo al prestatore.
