Che cos'è il Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return è un tipo di metrica che viene utilizzata per misurare il rendimento totale guadagnato su un investimento immobiliare reale, il rendimento è il reddito totale in contanti guadagnato sull'investimento immobiliare per dirla in parole semplici, Cash on cash return è guadagnato dall'investitore effettuato investendo nell'immobile piuttosto che ipotecandolo ed è calcolato come rapporto tra l'importo totale dei redditi da locazione generati dall'immobile e l'investimento monetario totale inizialmente effettuato nell'immobile.
Formula
Questa formula è da notare che il tasso di dividendo azionario misura solo il ritorno sulla liquidità effettiva investita, cioè, l'equità coinvolta nell'investimento. Pertanto, la misura non include il debito relativo all'acquisto della proprietà, che è uno strumento di finanziamento comune nel settore immobiliare.
Come calcolare il ritorno in contanti (con esempio)
Consideriamo l'esempio utilizzando la formula COCR sopra:
Investimento senza prestito
Un investitore acquista una proprietà per $ 2.000.000 e riceve un affitto mensile di $ 8.000. Deve pagare le spese di manutenzione della proprietà di $ 2.000.
- Ora, il reddito mensile sulla proprietà = 8000-2000 = $ 6.000
- Reddito annuale = 12 X 6000 = $ 72000
- Pertanto, Formula COCR = Flusso di cassa annuo ante imposte / Liquidità totale investita = 72000/2000000 = 3,6%
Investimento nella proprietà con prestito
Un investitore acquista una proprietà in affitto di $ 2.000.000 con un acconto di $ 500.000. Riceve un affitto mensile di $ 8.000 e paga spese di manutenzione e interessi di $ 4.000 ogni mese.
- Ora, il reddito mensile dopo le spese dell'investitore = 8000-4000 = $ 4.000
- Reddito annuale = 12 X 4000 = $ 48000
- Pertanto, Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
Negli esempi precedenti, il prestito ha aumentato questo rapporto. Prestiti o leva aumentano il rischio per l'investitore. Eventuali danni, costi aggiuntivi, perdite di valore, perdita di capitale devono essere a carico dell'investitore stesso e le banche devono essere rimborsate in tempo.
Tuttavia, non è sempre così; questo rapporto dipende da molti altri fattori come il prezzo, l'importo del prestito, l'affitto mensile, i pagamenti mensili del prestito, ecc.
Differenze tra ritorno in contanti e ritorno sull'investimento (ROI)
Differenze tra COCR e ritorno sull'investimento (ROI):
Il ritorno sull'investimento implica il ritorno totale sull'investimento. Considererebbe anche le plusvalenze sull'investimento. Mentre questo rappresenta solo gli afflussi di cassa annuali. Dal momento che il COCR negli investimenti immobiliari, le attività sono detenute per un periodo molto lungo, di solito 10-20 anni, le plusvalenze sono difficili da stimare. Inoltre, plusvalenze sulla proprietà a seconda dell'ubicazione della proprietà, dello scenario geopolitico, delle condizioni economiche e di altri fattori.
Pertanto, per misurare e confrontare l'investimento in investimenti immobiliari, COCR è una misura migliore.
Vantaggi
- Il rapporto è facile da calcolare COCR. Il rapporto è un metodo facile e veloce per confrontare i rendimenti di varie opportunità di investimento. Il rapporto offre a un investitore l'opportunità non solo di confrontare i rendimenti all'interno del cash on cash return in asset class immobiliari, ma anche tra asset class.
Svantaggi
- Il calcolo del COCR si basa sul flusso di cassa prima delle imposte sulla liquidità totale investita. Poiché il numeratore del rapporto è prima del flusso di cassa delle imposte, non tiene conto della fascia fiscale e dei deflussi fiscali dell'individuo. L'opportunità di investimento può essere influenzata dai vantaggi fiscali e dall'esborso fiscale di un individuo, che non sono catturati nel rapporto di rendimento
- Il rimborso in contanti non tiene conto del rendimento del capitale. Un rendimento del capitale può indicare un rendimento più elevato poiché il rendimento del capitale non è un reddito.
- Altri rischi di possedere la proprietà sono catturati nel rapporto. Un investitore dovrebbe eseguire la due diligence, insieme al calcolo del rapporto di rendimento, prima di investire nella proprietà.
- Il rapporto si basa sull'interesse semplice per calcolare la liquidità sul rendimento in contanti e non sul calcolo dell'interesse composto. Un'opportunità di investimento con un tasso di interesse composto anche piccolo può essere un'opportunità superiore rispetto a un investimento con un elevato rendimento da contante a contante.
- Il rapporto non tiene conto del valore temporale del denaro. Pertanto, diventa efficace solo per il primo anno di investimento se viene misurato un rapporto assoluto e viene misurato il tasso di dividendo azionario sul singolo investimento.
Che cos'è un buon rapporto di restituzione in contanti?
Il numero assoluto per un buon COCR varia. Mentre gli esperti dicono che un rendimento dell'8% è un buon rapporto, mentre alcuni esperti cercano un intervallo tra l'8 e il 12%. Alcuni investitori potrebbero non investire se non sono garantiti il 15% o il 20% di COCR.
Conclusione
Il tasso dei dividendi azionari fornisce il rapporto tra l'afflusso di cassa prima delle imposte e l'importo del capitale inizialmente investito. Non include i prestiti presi dalle istituzioni finanziarie durante il calcolo del rapporto cash on cash return.
Sebbene questa sia una metrica semplice, non dice tutto sulla proprietà in affitto e non dovrebbe essere considerata l'unica misura per prendere una decisione di investimento. Il COCR negli investimenti immobiliari richiede un livello di analisi approfondito e sofisticato, che include analisi qualitative come l'ubicazione della proprietà, le prospettive future dell'area, l'estetica commerciale della posizione, tra gli altri fattori.
Un buon rapporto COCR non considera i vantaggi fiscali, le fonti di finanziamento alternative, la possibile struttura di finanziamento. Tuttavia, un buon rapporto COCR rimane la metrica più fondamentale e importante per indicare una migliore opportunità di investimento.
